Karine
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Exemple de méthode d'évaluation de terrain de camping
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REMARQUES PREALABLES
Le camping est un établissement difficile à évaluer à cause du caractère composite de son exploitation. Il comprend, généralement
1) Des éléments corporels, c'est-à-dire : le terrain, les agencements et immeubles, le matériel et outillage, le mobilier.
2) Des éléments incorporels, c'est-à-dire : le droit au bail éventuellement, la clientèle, l'arrêté de classement, c'est-à-dire le droit d'exploiter un camping et, éventuellement une licence de débit de boissons.
Il s'agit donc d'évaluer cette entreprise à partir des éléments comptables qui, pour certains, resteront à leur valeur originelle et pour d'autres, devront être réévalués à la valeur vénale réelle.
Compte tenu des exigences en matière de création de camping et des problèmes sanitaires ou de sécurité ainsi que du coût de la construction, il semble très difficile de définir une valeur de camping en fonction d'un prix à l'emplacement ou d'un prix au "campeur autorisé". Il faut d'autant plus rejeter cette notion que les campings sont différemment équipés selon la classification mais aussi à l'intérieur de chaque classification certains exploitants ont des services supérieurs aux normes.
La présente méthode tient compte des instructions administratives et des méthodes qui ont été proposées pour l'application de l'impôt sur les grandes fortunes. L'étude de l'exploitation des campings fait ressortir qu'il s'agit d'un immeuble exceptionnel comparable à un hôtel et par conséquent, il est plus rationnel de décomposer les éléments constitutifs de cette exploitation.
I - EVALUATION DU TERRAIN
Il faut pour cela se rapprocher du marché local des terrains identiques et connaître la classification au PLU, mais le terrain étant à usage commercial, comme .les immeubles qu'il supporte, devra subir un abattement pour tenir compte de son occupation par le propriétaire du fonds de commerce même si le propriétaire est le même. Cet abattement ne pourra pas être supérieur à 40 %.
L'évaluation peut aussi se faire par le revenu que ce terrain procure au propriétaire dans le cas où il est loué. Mais il faut tenir compte du fait que le terrain a été loué nu ou aménagé. On peut également partir d'une valeur antérieure attribuée au terrain dans un acte de vente. Le terrain de camping doit donc être considéré comme un terrain à usage commercial et non comme un terrain à bâtir même quant il est classé dans une zone constructible car l'évaluation se fait en fonction de l'utilisation réelle au jour de l'évaluation de l'entreprise.
On peut se référer au prix moyen au mètre carré d'un terrain viabilisé mais non à bâtir, ce qui est le cas des zones industrielles.
Il serait toutefois préférable de demander l'avis d'un expert foncier ou immobilier de la région concernée.
II - EVALUATION DES IMMEUBLES
Compte tenu de leur spécificité et du peu de références, nous préconisons de les considérer comme des immeubles à usage commercial dont le vieillissement rapide est reconnu par l'Administration au niveau de l'amortissement.
La valeur vénale doit cependant être retenue chaque fois que celle-ci est supérieure à la valeur nette comptable.
III - EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE
Les éléments corporels seront la plupart du temps évalués à la valeur nette comptable ou, si la valeur vénale est supérieure, c'est celle-ci qui sera retenue.
S'agissant des éléments incorporels, il faut tout d'abord préciser que les exploitants qui ne sont pas propriétaires du terrain devront estimer le droit au bail de ce terrain. Il correspond approximativement à l'abattement dont il a été parlé pour l'évaluation du terrain occupé soit au maximum 40% de la valeur.
Quant à la clientèle et à l'achalandage, c'est-à-dire à l'exploitation même de cette activité d'hôtellerie de plein air, elle dépend de l'interaction d'un certain nombre de facteurs d'importance inégale, mais en premier lieu de l'autorisation préfectorale d'exercer le camping, des qualités professionnelles de l'exploitant, du contexte économique, de l'emplacement du terrain de camping et du service rendu en fonction du goût du moment de cette clientèle.
Première méthode proposée : METHODE PAR COMPARAISON
Cette méthode est évidemment la méthode la plus sûre, mais nous nous trouvons dans le cas où le marché des fonds de commerce similaire est faible. Même en cas de comparaison il faudra en faire une application judicieuse à votre propre évaluation.
Deuxième méthode proposée : METHODE DU CHIFFRE D'AFFAIRES
On peut indiquer que la Commission Départementale des Impôts du Var a examiné des dossiers en matière d'évaluation pour des successions et a retenu en 1981 le coefficient de une fois et demi le chiffre d'affaires pour l'estimation des éléments incorporels d'un fonds de camping. Le chiffre d'affaires à prendre pour base de ce coefficient multiplicateur doit être la moyenne du chiffre d'affaires des trois dernières années, toutes taxes comprises. Compte tenu de l’évolution de la profession et de l’allongement des saisons à travers le locatif, il nous parait que le coefficient multiplicateur pourra varier entre une fois et deux fois le chiffre d'affaires toutes taxes comprises.
Troisième méthode : METHODE D'EVALUATION PAR LE BENEFICE NET
Ce bénéfice net est très variable, car il est fonction d'une part de l'importance des frais généraux, et en particulier des salaires, mais aussi de la nature et de l'importance des investissements qui entraînent souvent de très forts amortissements venant en déduction du résultat et d'autre part du taux d'occupation, qui pour les campings dédiés au tourisme, est limité à la saison estivale, ou tout au moins aux périodes de vacances, tandis que ceux qui pratiquent l’accueil résidentiel, fonctionnent sur des périodes plus longues.
En effet, dans cette méthode, on apprécie le rendement attendu de l'affaire, à partir du bénéfice annuel moyen, basé sur les résultats connus au cours des trois derniers exercices.
On peut affiner le calcul en pondérant les exercices de chaque année, de la plus ancienne à la plus récente. Un coefficient de capitalisation égal à trois, c'est-à-dire que les éléments incorporels du fonds sont évalués à trois fois le bénéfice moyen paraît pouvoir être retenu, mais ce coefficient peut aller jusqu'à dix, selon qu'on comprend ou pas le bénéfice réalisé par l'exploitant sous forme de versements de salaires, loyers ou autres . Il paraît souvent obligatoire de retraiter ce résultat, en ne retenant que les charges indispensable à l’exploitation, les charges exceptionnelles étant réintégrées au résultat.
Cela démontre en tant que de besoin, le caractère très personnel de chaque évaluation et la difficulté de généraliser une méthode.
MOYENNE DES TROIS METHODES
Cette méthode est indispensable.
IV - EVALUATION DES COMMERCES ANNEXES
Un certain nombre d'exploitants ont des commerces annexes, soit en exploitation directe, soit en gérance libre.
Il faudra évaluer ces commerces suivant les méthodes communément admises dans chaque profession. Toutefois, il faudra tenir compte du fait que ces commerces travaillent sur la clientèle appartenant au camping, et que, par conséquent, afin de ne pas évaluer deux fois la clientèle, il faudra pratiquer un abattement sur la valeur de commerces annexes, pouvant aller jusqu'à 80 %. (notion de clientèle captive).
En conclusion, il convient de rappeler que les principes ci-dessus dégagés doivent être utilisés avec précaution. Chaque affaire présente des spécificités dont il faut tenir compte.
Les chiffre donnés à titre indicatif, peuvent varier d’une affaire à l’autre .
Toute évaluation peut être sujette à discussion. Il est important par ailleurs, de considérer chaque cas particulier en faisant ressortir les éléments positifs pouvant apporter une plus-value (région, point d'eau, zone très touristique) ou les éléments générateurs de moins-value (zone inondable par exemple).
La méthode ainsi préconisée pourra aussi être mise en concours avec d'autres techniques, notamment en comparant le résultat obtenu avec des cessions de camping de même niveau dans des zones équivalentes.
Document envoyé par notre cher Prof en droit HPA - Maître Picon
Le camping est un établissement difficile à évaluer à cause du caractère composite de son exploitation. Il comprend, généralement
1) Des éléments corporels, c'est-à-dire : le terrain, les agencements et immeubles, le matériel et outillage, le mobilier.
2) Des éléments incorporels, c'est-à-dire : le droit au bail éventuellement, la clientèle, l'arrêté de classement, c'est-à-dire le droit d'exploiter un camping et, éventuellement une licence de débit de boissons.
Il s'agit donc d'évaluer cette entreprise à partir des éléments comptables qui, pour certains, resteront à leur valeur originelle et pour d'autres, devront être réévalués à la valeur vénale réelle.
Compte tenu des exigences en matière de création de camping et des problèmes sanitaires ou de sécurité ainsi que du coût de la construction, il semble très difficile de définir une valeur de camping en fonction d'un prix à l'emplacement ou d'un prix au "campeur autorisé". Il faut d'autant plus rejeter cette notion que les campings sont différemment équipés selon la classification mais aussi à l'intérieur de chaque classification certains exploitants ont des services supérieurs aux normes.
La présente méthode tient compte des instructions administratives et des méthodes qui ont été proposées pour l'application de l'impôt sur les grandes fortunes. L'étude de l'exploitation des campings fait ressortir qu'il s'agit d'un immeuble exceptionnel comparable à un hôtel et par conséquent, il est plus rationnel de décomposer les éléments constitutifs de cette exploitation.
I - EVALUATION DU TERRAIN
Il faut pour cela se rapprocher du marché local des terrains identiques et connaître la classification au PLU, mais le terrain étant à usage commercial, comme .les immeubles qu'il supporte, devra subir un abattement pour tenir compte de son occupation par le propriétaire du fonds de commerce même si le propriétaire est le même. Cet abattement ne pourra pas être supérieur à 40 %.
L'évaluation peut aussi se faire par le revenu que ce terrain procure au propriétaire dans le cas où il est loué. Mais il faut tenir compte du fait que le terrain a été loué nu ou aménagé. On peut également partir d'une valeur antérieure attribuée au terrain dans un acte de vente. Le terrain de camping doit donc être considéré comme un terrain à usage commercial et non comme un terrain à bâtir même quant il est classé dans une zone constructible car l'évaluation se fait en fonction de l'utilisation réelle au jour de l'évaluation de l'entreprise.
On peut se référer au prix moyen au mètre carré d'un terrain viabilisé mais non à bâtir, ce qui est le cas des zones industrielles.
Il serait toutefois préférable de demander l'avis d'un expert foncier ou immobilier de la région concernée.
II - EVALUATION DES IMMEUBLES
Compte tenu de leur spécificité et du peu de références, nous préconisons de les considérer comme des immeubles à usage commercial dont le vieillissement rapide est reconnu par l'Administration au niveau de l'amortissement.
La valeur vénale doit cependant être retenue chaque fois que celle-ci est supérieure à la valeur nette comptable.
III - EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE
Les éléments corporels seront la plupart du temps évalués à la valeur nette comptable ou, si la valeur vénale est supérieure, c'est celle-ci qui sera retenue.
S'agissant des éléments incorporels, il faut tout d'abord préciser que les exploitants qui ne sont pas propriétaires du terrain devront estimer le droit au bail de ce terrain. Il correspond approximativement à l'abattement dont il a été parlé pour l'évaluation du terrain occupé soit au maximum 40% de la valeur.
Quant à la clientèle et à l'achalandage, c'est-à-dire à l'exploitation même de cette activité d'hôtellerie de plein air, elle dépend de l'interaction d'un certain nombre de facteurs d'importance inégale, mais en premier lieu de l'autorisation préfectorale d'exercer le camping, des qualités professionnelles de l'exploitant, du contexte économique, de l'emplacement du terrain de camping et du service rendu en fonction du goût du moment de cette clientèle.
Première méthode proposée : METHODE PAR COMPARAISON
Cette méthode est évidemment la méthode la plus sûre, mais nous nous trouvons dans le cas où le marché des fonds de commerce similaire est faible. Même en cas de comparaison il faudra en faire une application judicieuse à votre propre évaluation.
Deuxième méthode proposée : METHODE DU CHIFFRE D'AFFAIRES
On peut indiquer que la Commission Départementale des Impôts du Var a examiné des dossiers en matière d'évaluation pour des successions et a retenu en 1981 le coefficient de une fois et demi le chiffre d'affaires pour l'estimation des éléments incorporels d'un fonds de camping. Le chiffre d'affaires à prendre pour base de ce coefficient multiplicateur doit être la moyenne du chiffre d'affaires des trois dernières années, toutes taxes comprises. Compte tenu de l’évolution de la profession et de l’allongement des saisons à travers le locatif, il nous parait que le coefficient multiplicateur pourra varier entre une fois et deux fois le chiffre d'affaires toutes taxes comprises.
Troisième méthode : METHODE D'EVALUATION PAR LE BENEFICE NET
Ce bénéfice net est très variable, car il est fonction d'une part de l'importance des frais généraux, et en particulier des salaires, mais aussi de la nature et de l'importance des investissements qui entraînent souvent de très forts amortissements venant en déduction du résultat et d'autre part du taux d'occupation, qui pour les campings dédiés au tourisme, est limité à la saison estivale, ou tout au moins aux périodes de vacances, tandis que ceux qui pratiquent l’accueil résidentiel, fonctionnent sur des périodes plus longues.
En effet, dans cette méthode, on apprécie le rendement attendu de l'affaire, à partir du bénéfice annuel moyen, basé sur les résultats connus au cours des trois derniers exercices.
On peut affiner le calcul en pondérant les exercices de chaque année, de la plus ancienne à la plus récente. Un coefficient de capitalisation égal à trois, c'est-à-dire que les éléments incorporels du fonds sont évalués à trois fois le bénéfice moyen paraît pouvoir être retenu, mais ce coefficient peut aller jusqu'à dix, selon qu'on comprend ou pas le bénéfice réalisé par l'exploitant sous forme de versements de salaires, loyers ou autres . Il paraît souvent obligatoire de retraiter ce résultat, en ne retenant que les charges indispensable à l’exploitation, les charges exceptionnelles étant réintégrées au résultat.
Cela démontre en tant que de besoin, le caractère très personnel de chaque évaluation et la difficulté de généraliser une méthode.
MOYENNE DES TROIS METHODES
Cette méthode est indispensable.
IV - EVALUATION DES COMMERCES ANNEXES
Un certain nombre d'exploitants ont des commerces annexes, soit en exploitation directe, soit en gérance libre.
Il faudra évaluer ces commerces suivant les méthodes communément admises dans chaque profession. Toutefois, il faudra tenir compte du fait que ces commerces travaillent sur la clientèle appartenant au camping, et que, par conséquent, afin de ne pas évaluer deux fois la clientèle, il faudra pratiquer un abattement sur la valeur de commerces annexes, pouvant aller jusqu'à 80 %. (notion de clientèle captive).
En conclusion, il convient de rappeler que les principes ci-dessus dégagés doivent être utilisés avec précaution. Chaque affaire présente des spécificités dont il faut tenir compte.
Les chiffre donnés à titre indicatif, peuvent varier d’une affaire à l’autre .
Toute évaluation peut être sujette à discussion. Il est important par ailleurs, de considérer chaque cas particulier en faisant ressortir les éléments positifs pouvant apporter une plus-value (région, point d'eau, zone très touristique) ou les éléments générateurs de moins-value (zone inondable par exemple).
La méthode ainsi préconisée pourra aussi être mise en concours avec d'autres techniques, notamment en comparant le résultat obtenu avec des cessions de camping de même niveau dans des zones équivalentes.
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Assurance annulation réservation peut-on l'imposer ?
Le fait pour un exploitant de camping d'imposer, lors de la conclusion d'un contrat de location d'emplacement ou de résidence mobile, HLL caravane, la souscription d'une assurance garantissant les risques d'annulation du contrat tombe sous le coup de l'article L 122-1 du Code de la Consommation.
En effet, cet article interdit les prestations de services subordonnés.
Ainsi, la Cour de Cassation a décidé que est interdit le fait, pour une agence de voyages, d'imposer lors de la conclusion d'un "contrat de voyage forfaitaires, la souscription d'une assurance garantissant les risques d'annulation du contrat et d'assistance aux personnes et aux biens (Cass. crim., 12 juin 1995, n° 94-82.984, D. 1995, I.R., p. 203)".
A noter cependant que si l'assurance est simplement proposée aux clients séparément, il n'y a plus vente subordonnée au sens de l'article L 122-1 du Code de la consommation.
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En effet, cet article interdit les prestations de services subordonnés.
Ainsi, la Cour de Cassation a décidé que est interdit le fait, pour une agence de voyages, d'imposer lors de la conclusion d'un "contrat de voyage forfaitaires, la souscription d'une assurance garantissant les risques d'annulation du contrat et d'assistance aux personnes et aux biens (Cass. crim., 12 juin 1995, n° 94-82.984, D. 1995, I.R., p. 203)".
A noter cependant que si l'assurance est simplement proposée aux clients séparément, il n'y a plus vente subordonnée au sens de l'article L 122-1 du Code de la consommation.
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DSP (délégation de service public) - Taxe foncière
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Droit
Tout propriétaire d’un immeuble bâti ou non bâti est soumis en principe à la taxe foncière.
La taxe foncière est établi au nom du propriétaire, seul redevable en principe de la taxe ,vis-à-vis du trésor, même si le bien est donné en location.
Parmi les exceptions à cette règle, nous pouvons citer ici, celle prévoyant que lorsque l’immeuble fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel, la taxe foncière est établie au nom du titulaire de cette autorisation.
Le contrat de délégation de service public, ne confère pas habituellement un tel droit réel.
On peut donc en conclure que dans la mesure ou le contrat ne prévoit pas , que le délégataire devra assumer la charge de la taxe foncière, celle-ci reste à la charge de la collectivité délégante.
Solution rappelée par les rédacteurs du traité Lamy droit public des affaires, qui précisent : « Dans les contrats de délégation de services publics il n’est pas rare que la collectivité délégante soit redevable de la taxe foncière au titre des ouvrages du service, dans ces conditions ,elle cherche fréquemment à en répercuter le coût au délégataire.
Ces accords n’ont de validité aux yeux de l’administration fiscale que pour autant que la volonté des parties est clairement exprimée. Dans l’hypothèse inverse ,l’impôt sera supporté par le redevable légal qui ne pourra, par conséquent ,pas le répercuter sur son cocontractant.
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La taxe foncière est établi au nom du propriétaire, seul redevable en principe de la taxe ,vis-à-vis du trésor, même si le bien est donné en location.
Parmi les exceptions à cette règle, nous pouvons citer ici, celle prévoyant que lorsque l’immeuble fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel, la taxe foncière est établie au nom du titulaire de cette autorisation.
Le contrat de délégation de service public, ne confère pas habituellement un tel droit réel.
On peut donc en conclure que dans la mesure ou le contrat ne prévoit pas , que le délégataire devra assumer la charge de la taxe foncière, celle-ci reste à la charge de la collectivité délégante.
Solution rappelée par les rédacteurs du traité Lamy droit public des affaires, qui précisent : « Dans les contrats de délégation de services publics il n’est pas rare que la collectivité délégante soit redevable de la taxe foncière au titre des ouvrages du service, dans ces conditions ,elle cherche fréquemment à en répercuter le coût au délégataire.
Ces accords n’ont de validité aux yeux de l’administration fiscale que pour autant que la volonté des parties est clairement exprimée. Dans l’hypothèse inverse ,l’impôt sera supporté par le redevable légal qui ne pourra, par conséquent ,pas le répercuter sur son cocontractant.
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La location gérance
La location-gérance ou gérance libre permet de confier l'exploitation d'un fonds de commerce à une tierce personne à ses risques et périls.
La location du fonds de commerce est consentie moyennant le paiement d'une redevance qui doit englober la location du fonds de commerce et des locaux. Le locataire-gérant exploite en toute indépendance et a la qualité de commerçant.
La location-gérance est subordonnée à la condition suivante :
L'exploitant doit avoir exploité le fonds de commerce mis en gérance pendant 2 ans.
Etant précisé toutefois que la condition de délai visée par l'article L 144-3 du Code de Commerce d'une part fait l'objet de plusieurs dérogation (article L 144-5) notamment en faveur des héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un associé décédé et d'autre part peut être supprimée, le délai étant réduit par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance rendue sur simple requête de l'intéressé.
Le contrat peut être conclu pour une durée saisonnière ou une durée plus longue. Il doit être mentionné expressément au Registre du Commerce et des Sociétés et publié au BODACC.
La conclusion du contrat doit être publiée dans un journal d'annonces légales, la fin du contrat fait l'objet de la même publicité.
Toutefois, ce mode d'exploitation comporte des risques pour le propriétaire que la loi rend solidairement responsables des dettes contractées par le gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds jusqu'à la publicité du contrat de gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de celle-ci. La solidarité joue pour toutes les dettes contractées pendant le délai même si le recouvrement est réalisé ultérieurement.
L'article 1684-3 du Code Général des Impôts institue en outre une responsabilité solidaire du propriétaire du paiement des impôts directs établis à l'occasion de l'exploitation du fonds de commerce.
Ce type de contrat est soumis à un formalisme contraignant et a pour principal inconvénient la responsabilité solidaire du propriétaire des dettes pendant les six premiers mois et au niveau des impôts.
Le non-respect des formalités entraîne un accroissement de la responsabilité du propriétaire.
Ce type de contrat peut être adapté pour les bars-restaurants quand le propriétaire est titulaire d'une licence de débit de boissons.
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La location du fonds de commerce est consentie moyennant le paiement d'une redevance qui doit englober la location du fonds de commerce et des locaux. Le locataire-gérant exploite en toute indépendance et a la qualité de commerçant.
La location-gérance est subordonnée à la condition suivante :
L'exploitant doit avoir exploité le fonds de commerce mis en gérance pendant 2 ans.
Etant précisé toutefois que la condition de délai visée par l'article L 144-3 du Code de Commerce d'une part fait l'objet de plusieurs dérogation (article L 144-5) notamment en faveur des héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un associé décédé et d'autre part peut être supprimée, le délai étant réduit par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance rendue sur simple requête de l'intéressé.
Le contrat peut être conclu pour une durée saisonnière ou une durée plus longue. Il doit être mentionné expressément au Registre du Commerce et des Sociétés et publié au BODACC.
La conclusion du contrat doit être publiée dans un journal d'annonces légales, la fin du contrat fait l'objet de la même publicité.
Toutefois, ce mode d'exploitation comporte des risques pour le propriétaire que la loi rend solidairement responsables des dettes contractées par le gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds jusqu'à la publicité du contrat de gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de celle-ci. La solidarité joue pour toutes les dettes contractées pendant le délai même si le recouvrement est réalisé ultérieurement.
L'article 1684-3 du Code Général des Impôts institue en outre une responsabilité solidaire du propriétaire du paiement des impôts directs établis à l'occasion de l'exploitation du fonds de commerce.
Ce type de contrat est soumis à un formalisme contraignant et a pour principal inconvénient la responsabilité solidaire du propriétaire des dettes pendant les six premiers mois et au niveau des impôts.
Le non-respect des formalités entraîne un accroissement de la responsabilité du propriétaire.
Ce type de contrat peut être adapté pour les bars-restaurants quand le propriétaire est titulaire d'une licence de débit de boissons.
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DSP (délégation de service public) - Affermage
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Droit
Comme le contrat de concession, le contrat d'affermage n'est pas défini par un texte.
C'est surtout par rapport à la concession qu'il se défini et qu'il manifeste son originalité.
Le contrat d'affermage a pour objet de confier à une personne, physique ou morale, publique ou privée, l'exploitation d'un service public local, à l'exclusion de toute autre prestation, notamment la réalisation des travaux de premier établissement qui peuvent être nécessaires à l'exploitation du service public local.
Ces travaux –et les investissements qu'ils représentent- sont à la charge de la collectivité cocontractante, d'ailleurs le fermier n'est pas autorisé à faire exécuter des travaux de remise en état des installations qui lui ont été confiées et à en demander le remboursement à la collectivité locale.
N'étant pas propriétaire des ouvrages qu'il exploite, le fermier est dans la situation juridique d'un locataire : il verse à la collectivité un "loyer" sous la forme de redevance (dont le montant est généralement calculé en fonction des charges de remboursement supportées par la collectivité locale) il est assujetti aux mêmes obligations qu'un locataire, en ce qui concerne les charges d'entretien des ouvrages qu'il exploite.
Comme le contrat de concession, le contrat d'affermage est un contrat ayant pour objet l'exécution même d'une activité de service public local. Ce sont tous deux des contrats administratifs qui comportent un cahier des charges. Le fermier comme le cessionnaire exploite le service public local "à ses risques et périls".
Par rapport au contrat de concession l'affermage se distingue notamment en ce qu'il présente un certain nombre d'avantages particuliers.
Par l'utilisation de ce type de contrat, la collectivité délégante peut conserver une maîtrise directe de la conception et de la réalisation des constructions et aménagements ultérieurement confiés au fermier et également alléger la charge financière du fermier qui ne supporte que les frais d'exploitation et d'entretien des ouvrages affermés et n'a donc à faire l'avance que du fonds de roulement et non pas de l'investissement. Egalement, et il convient de noter qu'à ce titre il existe indirectement une rupture de l'équilibre concurrentiel avec les terrains privés ; le fermier pourra toujours indirectement bénéficier de crédits à taux privilégiés et des subventions réservées aux collectivités locales puisque ce sont elles qui réalisent l'investissement.
L'affermage suppose que la collectivité locale concernée ait à sa disposition des moyens financiers nécessaires à la réalisation d'ouvrages affermés.
En ce qui concerne le régime financier, il se distingue de celui de la concession.
Le prix de vente des services fournis au public comprend trois éléments :
- la rémunération du fermier qui doit être établie en tenant compte, d'une part, des charges afférentes à l'exploitation du service public local affermé et, d'autre part de la privation du droit à la propriété commerciale pour le fermier ;
- une surtaxe, perçue sur l'usager par le fermier qui la reverse à la collectivité concédante correspondant aux dépenses engagées par la collectivité locale cocontractante. Il importe que la surtaxe tienne compte non seulement des charges d'intérêt liées aux emprunts effectués par la collectivité locale concédante, mais encore des charges d'amortissement et d'extension des installations et ouvrages affermés, qu'elle doit en principe assurer. Par contre, l'entretien de ces installations et ouvrages doit être mis à la charge du fermier ;
- une redevance versée par le fermier à la collectivité concédante pour l'occupation privative du domaine public. Ce dernier élément est facultatif.
Il convient de préciser que :
- la collectivité concédante ne doit pas participer aux résultats financiers de l'affermage, ni en encaissant une partie des bénéfices qu'il dégage, ni en supportant ses pertes éventuelles. Comme dans la concession, la gestion du service public local affermé doit s'effectuer aux risques et périls du fermier (CAA Bordeaux 19 dec. 1989, Sté Sotest, Req. N° 89 BX00305) ;
Toutefois la collectivité locale qui détient une participation financière dans le capital d'une société fermière peut néanmoins prétendre aux dividendes qui lui reviennent.
- Le fermier ne doit pas assurer pour le compte de la collectivité locale concédante d'autres travaux que ceux d'entretien des ouvrages ou installations affermés (CE 24 sept. 1990, commune de Tignes). Il est, une fois encore, dans la situation juridique d'un locataire, il ne doit pas avoir plus de prérogatives, de la même façon qu'il ne doit pas supporter plus d'obligations que celles qui pèsent sur un locataire.
En ce qui concerne les travaux d'entretien, qui sont pris en charge par le fermier mais réalisés pour le compte de la collectivité propriétaire des installations ou ouvrages affermés, il paraît souhaitable que l'on applique les règles et procédures prévues par le code des marchés publics.
Le contrat d'affermage peut prendre fin pour les mêmes raisons ou dans les mêmes circonstances que le contrat de concession.
A noter cependant que sa durée est généralement plus courte (12 ans en moyenne) que celle du contrat de concession. Ce qui se justifie par le fait qu'à la différence du concessionnaire, le fermier n'a pas à amortir les ouvrages ou installations qu'il exploite ; au contraire, il faut que la collectivité locale puisse mettre rapidement un terme au contrat d'affermage, si les conditions d'exploitation ne lui paraissent pas satisfaisantes, cela indépendamment de toute faute du fermier.
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C'est surtout par rapport à la concession qu'il se défini et qu'il manifeste son originalité.
Le contrat d'affermage a pour objet de confier à une personne, physique ou morale, publique ou privée, l'exploitation d'un service public local, à l'exclusion de toute autre prestation, notamment la réalisation des travaux de premier établissement qui peuvent être nécessaires à l'exploitation du service public local.
Ces travaux –et les investissements qu'ils représentent- sont à la charge de la collectivité cocontractante, d'ailleurs le fermier n'est pas autorisé à faire exécuter des travaux de remise en état des installations qui lui ont été confiées et à en demander le remboursement à la collectivité locale.
N'étant pas propriétaire des ouvrages qu'il exploite, le fermier est dans la situation juridique d'un locataire : il verse à la collectivité un "loyer" sous la forme de redevance (dont le montant est généralement calculé en fonction des charges de remboursement supportées par la collectivité locale) il est assujetti aux mêmes obligations qu'un locataire, en ce qui concerne les charges d'entretien des ouvrages qu'il exploite.
Comme le contrat de concession, le contrat d'affermage est un contrat ayant pour objet l'exécution même d'une activité de service public local. Ce sont tous deux des contrats administratifs qui comportent un cahier des charges. Le fermier comme le cessionnaire exploite le service public local "à ses risques et périls".
Par rapport au contrat de concession l'affermage se distingue notamment en ce qu'il présente un certain nombre d'avantages particuliers.
Par l'utilisation de ce type de contrat, la collectivité délégante peut conserver une maîtrise directe de la conception et de la réalisation des constructions et aménagements ultérieurement confiés au fermier et également alléger la charge financière du fermier qui ne supporte que les frais d'exploitation et d'entretien des ouvrages affermés et n'a donc à faire l'avance que du fonds de roulement et non pas de l'investissement. Egalement, et il convient de noter qu'à ce titre il existe indirectement une rupture de l'équilibre concurrentiel avec les terrains privés ; le fermier pourra toujours indirectement bénéficier de crédits à taux privilégiés et des subventions réservées aux collectivités locales puisque ce sont elles qui réalisent l'investissement.
L'affermage suppose que la collectivité locale concernée ait à sa disposition des moyens financiers nécessaires à la réalisation d'ouvrages affermés.
En ce qui concerne le régime financier, il se distingue de celui de la concession.
Le prix de vente des services fournis au public comprend trois éléments :
- la rémunération du fermier qui doit être établie en tenant compte, d'une part, des charges afférentes à l'exploitation du service public local affermé et, d'autre part de la privation du droit à la propriété commerciale pour le fermier ;
- une surtaxe, perçue sur l'usager par le fermier qui la reverse à la collectivité concédante correspondant aux dépenses engagées par la collectivité locale cocontractante. Il importe que la surtaxe tienne compte non seulement des charges d'intérêt liées aux emprunts effectués par la collectivité locale concédante, mais encore des charges d'amortissement et d'extension des installations et ouvrages affermés, qu'elle doit en principe assurer. Par contre, l'entretien de ces installations et ouvrages doit être mis à la charge du fermier ;
- une redevance versée par le fermier à la collectivité concédante pour l'occupation privative du domaine public. Ce dernier élément est facultatif.
Il convient de préciser que :
- la collectivité concédante ne doit pas participer aux résultats financiers de l'affermage, ni en encaissant une partie des bénéfices qu'il dégage, ni en supportant ses pertes éventuelles. Comme dans la concession, la gestion du service public local affermé doit s'effectuer aux risques et périls du fermier (CAA Bordeaux 19 dec. 1989, Sté Sotest, Req. N° 89 BX00305) ;
Toutefois la collectivité locale qui détient une participation financière dans le capital d'une société fermière peut néanmoins prétendre aux dividendes qui lui reviennent.
- Le fermier ne doit pas assurer pour le compte de la collectivité locale concédante d'autres travaux que ceux d'entretien des ouvrages ou installations affermés (CE 24 sept. 1990, commune de Tignes). Il est, une fois encore, dans la situation juridique d'un locataire, il ne doit pas avoir plus de prérogatives, de la même façon qu'il ne doit pas supporter plus d'obligations que celles qui pèsent sur un locataire.
En ce qui concerne les travaux d'entretien, qui sont pris en charge par le fermier mais réalisés pour le compte de la collectivité propriétaire des installations ou ouvrages affermés, il paraît souhaitable que l'on applique les règles et procédures prévues par le code des marchés publics.
Le contrat d'affermage peut prendre fin pour les mêmes raisons ou dans les mêmes circonstances que le contrat de concession.
A noter cependant que sa durée est généralement plus courte (12 ans en moyenne) que celle du contrat de concession. Ce qui se justifie par le fait qu'à la différence du concessionnaire, le fermier n'a pas à amortir les ouvrages ou installations qu'il exploite ; au contraire, il faut que la collectivité locale puisse mettre rapidement un terme au contrat d'affermage, si les conditions d'exploitation ne lui paraissent pas satisfaisantes, cela indépendamment de toute faute du fermier.
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Les réservations : Arrhes ou accomptes et dépôt de garantie
I/ Arrhes et acomptes : régime juridique
L'accord des volontés est souvent précédé d'une remise d'espèces dont la nature juridique peut faire difficulté.
On qualifie généralement cette remise de versement d'arrhes.
Le terme est ambiguë et recouvre des réalités différentes. Les arrhes se présentent tantôt comme un moyen de dédit – en ce cas, chaque partie peut librement refuser de conclure et, a fortiori, d'exécuter le contrat ; et c'est ainsi que les envisage le Code Civil – tantôt comme un moyen de confirmer l'accord des volontés : on parle alors d'acomptes.
Les arrhes désignent les sommes d'argent versées par le client au moment de la conclusion du contrat de réservation et qui sont imputables sur le prix total de la prestation.
Chacune des parties est libre de se désengager de son obligation, l'acheteur en perdant les arrhes versées et le vendeur ou le prestataire de services en restituant le double.
L'acompte est par contre la preuve de l'engagement ferme des parties.
Le client n'a donc pas de possibilité de se dédire même en abandonnant la somme remise au prestataire de services, lequel peut réclamer des dommages et intérêts pouvant aller jusqu'au paiement total de la prestation à vendre, le prestataire étant également tenu d'exécuter la prestation.
Nombreux sont les problèmes juridiques intervenus au sujet de la désignation de la somme versée au moment de la réservation en cas de désistement du client.
Il est souvent difficile de savoir si la somme versée par un cocontractant l'a été au titre d'arrhes ou d'acomptes, soit parce que les parties ne se sont pas expliquées sur ce point, soit parce qu'elles ont confondu les deux termes.
Alors, tout est question d'interprétation de volontés.
La Cour de cassation reconnaît au juge du fond un pouvoir souverain d'appréciation (en ce sens Cass. com. 20 nov. 1973, n° 72-11.029, Bull. Civ. IV n° 3066 p.299 ; Cass. 3e civ. 15 déc. 1976, n° 75-12.518, Bull civ. III p 356).
La loi n° 92-60 du 18 janvier 1992 renforçant la protection des consommateurs a retenu la solution inverse. Dans son article 3 in fine, elle dispose que "sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avance sont des arrhes , ce qui a pour effet que chacun des cocontractants peut revenir sur son engagement, le consommateur perdant les arrhes, le professionnel les restituant au double" (L. n° 92-60, 18 janv. 1992, art. 3, al. 5 ; C. cons., art. L. 114-1 al. 4).
Il existe donc, depuis la loi de 1992, une présomption en faveur des arrhes pour les contrats ayant pour objet "la vente d'un bien meuble ou la fourniture d'une prestation de service à un consommateur" (L. n° 92-60, 18 janv. 1992, art. 3, al. 1er ; C. cons., art. L. 114 - 1 al. 1er). La présomption ne s'applique, aux termes de l'article 1er du décret n° 92-1156 du 13 octobre 1992 (C. cons., art. R 114-1), qu'aux contrats conclus entre professionnels et consommateurs ayant pour objet la vente d'un bien meublé ou la fourniture d'une prestation de services dont le prix convenu est supérieur à 3.000 Francs (soit 457,35 Euros) lorsque leur livraison n'est pas immédiate.
II/ Dépôt de garantie
a/ Définition
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lors de la conclusions du contrat de location et restituée par le bailleur après le départ du locataire. Sa fonction est de garantir le bailleur contre tout défaut de paiement des dettes du locataire envers lui ; sa restitution intégrale en fin du bail n'aura donc lieu que si le locataire a respecté ses obligations de payer le loyer et de maintenir les lieux en bon état et qu'il ne doit rien au bailleur.
En pratique, le dépôt de garantie est fréquemment qualifié de "caution". Cette terminologie est impropre. La caution est, en effet, la personne qui "se soumet envers le créancier à satisfaire à l'obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même" (C. civ. art. 2011). Par conséquent, est inapplicable au dépôt de garantie l'article 1740 du Code Civil qui, en cas de continuation de jouissance par tacite reconduction ou non, prévoit que "la caution donnée par le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation".
Contrairement à la loi du 6 juillet 1989 concernant les baux d'habitation, le Code civil ne comporte aucun disposition relative au dépôt de garantie. La liberté des parties est donc totale. Elles sont libres de prévoir ou non le versement d'un dépôt de garantie, libres d'en fixer le montant, libres d'en prévoir la révision et de stipuler un intérêt. En pratique, ce sont les usages locaux fixant ces différentes modalités, qui sont le plus souvent respectés.
b/ Au plan fiscal
Se fondant sur l'article 29 du C.G.I., l'administration fiscale soutient que les sommes reçues par le bailleur au titre du dépôt de garantie sont imposables dès l'encaissement et doivent être ajoutées aux loyers.
Par arrêt n° 19171 (Rec. CE, p. 217) rendu en assemblée plénière le 8 mai 1981, le Conseil d'Etat a condamné l'interprétation du fisc.
"Considérant que les sommes versées aux propriétaires par les locataires à titre de dépôts de garantie demeurent de simples dépôts et ne peuvent donc être regardées comme définitivement acquises au propriétaire tant que celui-ci ne les a pas utilisées pour se couvrir du montant de loyers qui ne lui auraient pas été payés à leur terme ou de frais de remise en état des locaux après le départ du locataire ; qu'ainsi elles ne constituent pas dès leur versement des recettes perçues par le propriétaire."
En ce qui concerne la T.V.A., les dépôts de garantie ne sont pas imposables, tant que le propriétaire ne les a pas utilisés pour se couvrir du montant des loyers non payés à leur terme ou des frais de remise en état des locaux après le départ du locataire.
c/ Restitution
Le dépôt, n'étant remis au bailleur qu'à titre de garantie, doit être restitué lorsqu'il est établi que celle-ci n'a pas lieu de jouer. C'est pourquoi il peut n'être rendu au locataire que déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Constituant pour le bailleur une défense contre les dégradations susceptibles d'être causées à la chose louée par le locataire, il ne peut donc être restitué qu'après le départ de celui-ci et le constat de sortie et il y a lieu de débouter le preneur de sa demande de restitution du dépôt alors qu'il est encore dans les lieux (CA PARIS, 6e Ch. A, 8 janv. 1991, Mme MANASSE / Epx NURIT).
Une clause assez fréquente en pratique dispense le bailleur de la restitution du dépôt, lorsque la résiliation du bail est le résultat d'un manquement du locataire à ses obligations. Dans ces hypothèses, la clause constitue une clause pénale.
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L'accord des volontés est souvent précédé d'une remise d'espèces dont la nature juridique peut faire difficulté.
On qualifie généralement cette remise de versement d'arrhes.
Le terme est ambiguë et recouvre des réalités différentes. Les arrhes se présentent tantôt comme un moyen de dédit – en ce cas, chaque partie peut librement refuser de conclure et, a fortiori, d'exécuter le contrat ; et c'est ainsi que les envisage le Code Civil – tantôt comme un moyen de confirmer l'accord des volontés : on parle alors d'acomptes.
Les arrhes désignent les sommes d'argent versées par le client au moment de la conclusion du contrat de réservation et qui sont imputables sur le prix total de la prestation.
Chacune des parties est libre de se désengager de son obligation, l'acheteur en perdant les arrhes versées et le vendeur ou le prestataire de services en restituant le double.
L'acompte est par contre la preuve de l'engagement ferme des parties.
Le client n'a donc pas de possibilité de se dédire même en abandonnant la somme remise au prestataire de services, lequel peut réclamer des dommages et intérêts pouvant aller jusqu'au paiement total de la prestation à vendre, le prestataire étant également tenu d'exécuter la prestation.
Nombreux sont les problèmes juridiques intervenus au sujet de la désignation de la somme versée au moment de la réservation en cas de désistement du client.
Il est souvent difficile de savoir si la somme versée par un cocontractant l'a été au titre d'arrhes ou d'acomptes, soit parce que les parties ne se sont pas expliquées sur ce point, soit parce qu'elles ont confondu les deux termes.
Alors, tout est question d'interprétation de volontés.
La Cour de cassation reconnaît au juge du fond un pouvoir souverain d'appréciation (en ce sens Cass. com. 20 nov. 1973, n° 72-11.029, Bull. Civ. IV n° 3066 p.299 ; Cass. 3e civ. 15 déc. 1976, n° 75-12.518, Bull civ. III p 356).
La loi n° 92-60 du 18 janvier 1992 renforçant la protection des consommateurs a retenu la solution inverse. Dans son article 3 in fine, elle dispose que "sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avance sont des arrhes , ce qui a pour effet que chacun des cocontractants peut revenir sur son engagement, le consommateur perdant les arrhes, le professionnel les restituant au double" (L. n° 92-60, 18 janv. 1992, art. 3, al. 5 ; C. cons., art. L. 114-1 al. 4).
Il existe donc, depuis la loi de 1992, une présomption en faveur des arrhes pour les contrats ayant pour objet "la vente d'un bien meuble ou la fourniture d'une prestation de service à un consommateur" (L. n° 92-60, 18 janv. 1992, art. 3, al. 1er ; C. cons., art. L. 114 - 1 al. 1er). La présomption ne s'applique, aux termes de l'article 1er du décret n° 92-1156 du 13 octobre 1992 (C. cons., art. R 114-1), qu'aux contrats conclus entre professionnels et consommateurs ayant pour objet la vente d'un bien meublé ou la fourniture d'une prestation de services dont le prix convenu est supérieur à 3.000 Francs (soit 457,35 Euros) lorsque leur livraison n'est pas immédiate.
II/ Dépôt de garantie
a/ Définition
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lors de la conclusions du contrat de location et restituée par le bailleur après le départ du locataire. Sa fonction est de garantir le bailleur contre tout défaut de paiement des dettes du locataire envers lui ; sa restitution intégrale en fin du bail n'aura donc lieu que si le locataire a respecté ses obligations de payer le loyer et de maintenir les lieux en bon état et qu'il ne doit rien au bailleur.
En pratique, le dépôt de garantie est fréquemment qualifié de "caution". Cette terminologie est impropre. La caution est, en effet, la personne qui "se soumet envers le créancier à satisfaire à l'obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même" (C. civ. art. 2011). Par conséquent, est inapplicable au dépôt de garantie l'article 1740 du Code Civil qui, en cas de continuation de jouissance par tacite reconduction ou non, prévoit que "la caution donnée par le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation".
Contrairement à la loi du 6 juillet 1989 concernant les baux d'habitation, le Code civil ne comporte aucun disposition relative au dépôt de garantie. La liberté des parties est donc totale. Elles sont libres de prévoir ou non le versement d'un dépôt de garantie, libres d'en fixer le montant, libres d'en prévoir la révision et de stipuler un intérêt. En pratique, ce sont les usages locaux fixant ces différentes modalités, qui sont le plus souvent respectés.
b/ Au plan fiscal
Se fondant sur l'article 29 du C.G.I., l'administration fiscale soutient que les sommes reçues par le bailleur au titre du dépôt de garantie sont imposables dès l'encaissement et doivent être ajoutées aux loyers.
Par arrêt n° 19171 (Rec. CE, p. 217) rendu en assemblée plénière le 8 mai 1981, le Conseil d'Etat a condamné l'interprétation du fisc.
"Considérant que les sommes versées aux propriétaires par les locataires à titre de dépôts de garantie demeurent de simples dépôts et ne peuvent donc être regardées comme définitivement acquises au propriétaire tant que celui-ci ne les a pas utilisées pour se couvrir du montant de loyers qui ne lui auraient pas été payés à leur terme ou de frais de remise en état des locaux après le départ du locataire ; qu'ainsi elles ne constituent pas dès leur versement des recettes perçues par le propriétaire."
En ce qui concerne la T.V.A., les dépôts de garantie ne sont pas imposables, tant que le propriétaire ne les a pas utilisés pour se couvrir du montant des loyers non payés à leur terme ou des frais de remise en état des locaux après le départ du locataire.
c/ Restitution
Le dépôt, n'étant remis au bailleur qu'à titre de garantie, doit être restitué lorsqu'il est établi que celle-ci n'a pas lieu de jouer. C'est pourquoi il peut n'être rendu au locataire que déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Constituant pour le bailleur une défense contre les dégradations susceptibles d'être causées à la chose louée par le locataire, il ne peut donc être restitué qu'après le départ de celui-ci et le constat de sortie et il y a lieu de débouter le preneur de sa demande de restitution du dépôt alors qu'il est encore dans les lieux (CA PARIS, 6e Ch. A, 8 janv. 1991, Mme MANASSE / Epx NURIT).
Une clause assez fréquente en pratique dispense le bailleur de la restitution du dépôt, lorsque la résiliation du bail est le résultat d'un manquement du locataire à ses obligations. Dans ces hypothèses, la clause constitue une clause pénale.
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Business plan
Libellés :
Acheter son camping
Quelles sont les données à mettre dans un business plan pour acheter un camping:
L'acquèreur :
- Le CV
- Situation familiale
- Situation personnelle
- Profil, dominante en gestion, commerciale, technique
- Le patrimoine
- Les relations bancaires, emprunts, épargnes constituées,
- La préparation du projet
- Les motivations et objectifs
Le produit :
- Historique du produit juridique
- Foncier : emplacements, locatifs, résidentiels, clientèle
- Environnement, situation, superficie, état général
- Descriptif
- Nombre d'emplacement, capacité d'accueil
- Nombre, label(s)
- Equipement, infrastructure
- Moyens humain
- Moyen de communication, commercialisation, site internet, dépliant, revues
- Investissement à prévoir, mise aux normes
- Période d'ouverture
- Taux de remplissage
- Moyens de réglement
- Pré réservations
- Composition du CA (Chiffre d'Affaire) : emplacements, MH/HLL, activités annexes (bar, restauration, épicerie ...)
- Politique tarifaire dans l'environnement de la concurrence
- Promotion
- Rentabilité ; charges externe, crédit-bail, loyer, entretien ...
La clientèle :
- TO (Tour Operator)
- Clientèle française %
- Clientèle étrangère %
- CE (Comité d'Entreprise)
- Propriétaire MH (Mobile Home), HLL (Habitation Légère de Loisir), nature du bail, location foncière, sous-location.
Fichiers à télécharger dont le business plan ...
Télécharger les fichiers
L'acquèreur :
- Le CV
- Situation familiale
- Situation personnelle
- Profil, dominante en gestion, commerciale, technique
- Le patrimoine
- Les relations bancaires, emprunts, épargnes constituées,
- La préparation du projet
- Les motivations et objectifs
Le produit :
- Historique du produit juridique
- Foncier : emplacements, locatifs, résidentiels, clientèle
- Environnement, situation, superficie, état général
- Descriptif
- Nombre d'emplacement, capacité d'accueil
- Nombre, label(s)
- Equipement, infrastructure
- Moyens humain
- Moyen de communication, commercialisation, site internet, dépliant, revues
- Investissement à prévoir, mise aux normes
- Période d'ouverture
- Taux de remplissage
- Moyens de réglement
- Pré réservations
- Composition du CA (Chiffre d'Affaire) : emplacements, MH/HLL, activités annexes (bar, restauration, épicerie ...)
- Politique tarifaire dans l'environnement de la concurrence
- Promotion
- Rentabilité ; charges externe, crédit-bail, loyer, entretien ...
La clientèle :
- TO (Tour Operator)
- Clientèle française %
- Clientèle étrangère %
- CE (Comité d'Entreprise)
- Propriétaire MH (Mobile Home), HLL (Habitation Légère de Loisir), nature du bail, location foncière, sous-location.
Fichiers à télécharger dont le business plan ...
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Achat d'un camping avec résidentiels
Libellés :
Acheter son camping,
Gestion
Demander à la signature le reversement des loyers au prorata ou la totalité.
Faire un état contradictoire des lieux.
Faire un état contradictoire des lieux.
Les amortissements
Libellés :
Gestion
- Terrains et fonds de commerce ne s'amortissent pas
- Bâtiment : sur 30 ans
- Frais d'acquisition de terrain : sur 30 ans
- Matériel : sur 8 ans
- Frais d'acquisition matériel : sur 8 ans
- Bâtiment : sur 30 ans
- Frais d'acquisition de terrain : sur 30 ans
- Matériel : sur 8 ans
- Frais d'acquisition matériel : sur 8 ans
Crédit-bail
Libellés :
Gestion
Il faut se rappeler que le(s) crédit(s) bail/baux de vos acquisitions ne sont pas amortissable car il(s) est/sont dans les frais généraux
Les emprunts
Libellés :
Gestion
Lorsque vous faites une demande d'emprunt auprès de votre banque, ne pas oublier que vous avez la possibilité de voir auprès d'un courtier pour l'assurance de celui-ci. La banque n'a pas à vous l'imposer. La contre partie à ceci est que celle-ci fera une demande d'un examen médical des plus appronfondi.
Ne pas oublier de faire la demande d'une échéance annuelle en fin de saison pour être sûr d'avoir les fonds.
Il est possible de faire un différé d'emprunt la 1ère année, il n'y aura que les intérêts à payer et le capital se fera en 2ème année.
Le Bilan : les intérêts sont des charges financières.
Si vous pensez avoir une entrée d'argent ("qui ne vous sera pas utile") et que vous désirez faire un remboursement, ne pas oublier de faire une demande de "remboursement anticipé du prêt" ce qui permettra de faire "sauter" les frais.
Si dans votre prévisionnel, vous pensez faire un autre gros investissement comme une piscine ou un assainissement, faire l'emprunt sur la totalité de la somme.
Pensez qu'il vaut mieux capitaliser pour pouvoir emprunter
Ci-dessous des fichiers dont celui pour calculer les emprunts
Télécharger les fichiers
Ne pas oublier de faire la demande d'une échéance annuelle en fin de saison pour être sûr d'avoir les fonds.
Il est possible de faire un différé d'emprunt la 1ère année, il n'y aura que les intérêts à payer et le capital se fera en 2ème année.
Le Bilan : les intérêts sont des charges financières.
Si vous pensez avoir une entrée d'argent ("qui ne vous sera pas utile") et que vous désirez faire un remboursement, ne pas oublier de faire une demande de "remboursement anticipé du prêt" ce qui permettra de faire "sauter" les frais.
Si dans votre prévisionnel, vous pensez faire un autre gros investissement comme une piscine ou un assainissement, faire l'emprunt sur la totalité de la somme.
Pensez qu'il vaut mieux capitaliser pour pouvoir emprunter
Ci-dessous des fichiers dont celui pour calculer les emprunts
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Le Titre emploi service entreprise
Libellés :
Gestion
Le Tese est un dispositif facultatif qui s'adresse aux entreprises de France métropolitaine relevant du régime général.
Le Tese permet :
- aux entreprises d'au plus 9 salariés (personnes physiques) de gérer l'ensemble de leurs salariés, quel que soit leur contrat de travail (CDI, CDD, contrat d'apprentissage...);
- aux entreprises de plus de 9 salariés de gérer leurs seuls occasionnels. La notion d'occasionnel correspond à un salarié, en CDI ou en CDD, effectuant au plus 700 heures ou 100 jours, consécutifs ou non, par année civile.
Il faut se rappeler que les calculs sont effectués par l'URSSAF suivant vos déclarations et que tout erreur vous rend responsable de ces calculs.
Titre emploi service entreprise
Le Tese permet :
- aux entreprises d'au plus 9 salariés (personnes physiques) de gérer l'ensemble de leurs salariés, quel que soit leur contrat de travail (CDI, CDD, contrat d'apprentissage...);
- aux entreprises de plus de 9 salariés de gérer leurs seuls occasionnels. La notion d'occasionnel correspond à un salarié, en CDI ou en CDD, effectuant au plus 700 heures ou 100 jours, consécutifs ou non, par année civile.
Il faut se rappeler que les calculs sont effectués par l'URSSAF suivant vos déclarations et que tout erreur vous rend responsable de ces calculs.
Titre emploi service entreprise
Taxe d'habitation
Libellés :
Gestion
Sur le logement du gardien : pas de taxe d'habitation
Logement d'habitation : 3%
Mobile home : pas de taxe d'habitation (le mobile home n'est pas un immeuble mais un meuble)
Logement d'habitation : 3%
Mobile home : pas de taxe d'habitation (le mobile home n'est pas un immeuble mais un meuble)
Prestations du régime vieillesse
Libellés :
Protection sociale
RSI
à 65 ans : aucune condition exigée
à 60 ans : 161 trimestres et passera à 164 en 2012
Calcul sur les 25 meilleurs années
Le calcul : Revenu annuel moyen de base X 50% x (durée d'assurance : 161)
Bonification de 10% s'il y a 3 enfants.
à 65 ans : aucune condition exigée
à 60 ans : 161 trimestres et passera à 164 en 2012
Calcul sur les 25 meilleurs années
Le calcul : Revenu annuel moyen de base X 50% x (durée d'assurance : 161)
Bonification de 10% s'il y a 3 enfants.
Les sous-locations de locatifs
Libellés :
Acheter son camping,
Gestion
Faire attention lorsqu'il y a de la sous-location par des résidents, dans le CA locatif il y aura la totalité des rentrées.
Vérifier le compte 611/605 qui correspond au reversement auprès des résidents propriétaires.
Faire toujours de la sous-location en passant par le camping.
- Il y aura une maison gestion des entrées et sorties
- connaître, contrôler les vas et vient
Du fait que vous gérez la sous-location, la TVA sera à 5,5%. Si c'est le résident qui vous verse une commission, dans ce cas la TVA sera à 19,6%
Vérifier le compte 611/605 qui correspond au reversement auprès des résidents propriétaires.
Faire toujours de la sous-location en passant par le camping.
- Il y aura une maison gestion des entrées et sorties
- connaître, contrôler les vas et vient
Du fait que vous gérez la sous-location, la TVA sera à 5,5%. Si c'est le résident qui vous verse une commission, dans ce cas la TVA sera à 19,6%
Les ventes de parts
Libellés :
Acheter son camping
Lors de la vente de parts, faire très attention à tout ce qui est trésorerie. Faire une situation comptable à la signature définitive.
Faire attention entre la période de fin de saison et la signature des actes de session de parts.
Faire attention entre la période de fin de saison et la signature des actes de session de parts.
Les cotisations
Libellés :
Acheter son camping,
Gestion
Les cotisations commence au départ de l'activité
1ère année est basée sur une assiette sur 6801€ soit 3115€
2ème année 10202€ soit 4645 €+ régularisation de la 1ère année
Cela est à régler en novembre/décembre.
Il faut donc le prévoir sur le prévisionnel
Les cotisations commencent à être payée 3 mois après le début de l'activité.
S'il y a une baisse des revenus, il faut faire une demande d'autorisation de baisse des cotisations. Le maximum est de 20%
1ère année est basée sur une assiette sur 6801€ soit 3115€
2ème année 10202€ soit 4645 €+ régularisation de la 1ère année
Cela est à régler en novembre/décembre.
Il faut donc le prévoir sur le prévisionnel
Les cotisations commencent à être payée 3 mois après le début de l'activité.
S'il y a une baisse des revenus, il faut faire une demande d'autorisation de baisse des cotisations. Le maximum est de 20%
Petit repas en ce mois de décembre avec ...
Libellés :
Photos
... notre prof (désolé, raté ... vous discutez trop on n'arrive pas à vous cadrer) de droit HPA et les studieux élèves de cette promo 2009-2010 :)
Il y a un goinffrrrrrrrrrrrreee qui se bourre de toutes les nourritures autour de lui ...
... toujours là ... en pleine préparation de tartare
... plein d'apétit ... et le vin est là aussi ... bonjour l'après-midi de cours!!!
... juste avant la reprise ...
Il y a un goinffrrrrrrrrrrrreee qui se bourre de toutes les nourritures autour de lui ...
... toujours là ... en pleine préparation de tartare
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... juste avant la reprise ...
Voyages et nuitées personnels selon le mode d'hébergement
Libellés :
Marketing
Champ : résidents de France métropolitaine de 15 ans ou plus.
Sources : Insee ; Dgcis ; TNS-Sofres, suivi de la demande touristique
Mode d'hébergements
Merci Pascal pour les documents ...
Sources : Insee ; Dgcis ; TNS-Sofres, suivi de la demande touristique
Mode d'hébergementsMerci Pascal pour les documents ...
Evolution de la consommation des ménages
Libellés :
Marketing
Source : Insee, comptes de la Nation (base 2000).
Évolution de la consommation
Merci Pascal pour les documents marketing ...
Évolution de la consommationMerci Pascal pour les documents marketing ...
Sites touristiques en France métropolitaine
Libellés :
Marketing
Voici une liste des meilleurs fréquentations de site touristiques en France :
Palmares des 30 premiers sites non culturels dont les entrées sont comptabilisées
Palmares des 30 premiers sites culturels dont les entrées sont comptabilisées
Palmares des 30 premiers sites non culturels dont les entrées sont comptabiliséesPalmares des 30 premiers sites culturels dont les entrées sont comptabilisées
Restriction de budget
Libellés :
Marketing
EVOLUTION DEPUIS 30 ANS EN FRANCE
CREDOC
Cahier de recherche n°253
Décembre 2008
Département « Conditions de vie et Aspirations des Français »
Dirigé par Georges HATCHUEL
- ANALYSES MACROÉCONOMIQUES DU SENTIMENT DE RESTRICTIONS
- ANALYSES MICROÉCONOMIQUES DU SENTIMENT DE RESTRICTIONS
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CREDOC
Cahier de recherche n°253
Décembre 2008
Département « Conditions de vie et Aspirations des Français »
Dirigé par Georges HATCHUEL
- ANALYSES MACROÉCONOMIQUES DU SENTIMENT DE RESTRICTIONS
- ANALYSES MICROÉCONOMIQUES DU SENTIMENT DE RESTRICTIONS
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Le taux de départ en vacances
Libellés :
Marketing
Direction générale de la compétitivité, de l'industrie et des services
Août 2009
Dans le contexte de crise économique, le taux de départ en vacances se maintient mais les dépenses s’ajustent ...
Malgré la crise économique, les Français continuent à partir en vacances. Ils ajustent néanmoins leurs dépenses. Rester en France et partir hors saison sont les arbitrages les plus fréquents. En outre, les vacanciers prévoient de réduire leurs dépenses pendant le séjour.
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Août 2009
Dans le contexte de crise économique, le taux de départ en vacances se maintient mais les dépenses s’ajustent ...
Malgré la crise économique, les Français continuent à partir en vacances. Ils ajustent néanmoins leurs dépenses. Rester en France et partir hors saison sont les arbitrages les plus fréquents. En outre, les vacanciers prévoient de réduire leurs dépenses pendant le séjour.
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Fréquentation des hébergements
Libellés :
Marketing
Les enquêtes de fréquentation
Hôtellerie de tourisme :
- Arrivées et nuitées, fréquentation régionale
- Répartition régionale des nuitées
- Arrivées et nuitées selon la catégorie d'hôtels
- Répartition des nuitées françaises et étrangères par catégorie d'hôtels
- Répartition de la clientèle étrangère par pays de résidence
Hôtellerie de plein air :
- Arrivées et nuitées, fréquentation régionale
- Répartition régionale des nuitées
- Fréquentation par catégorie et type d'emplacement
- Répartition des nuitées françaises et étrangères par catégorie
- Répartition de la clientèle étrangère par pays de résidence (campings classés - 1 à 4 étoiles)
DGCIS - Mémento du tourisme
Édition 2009
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Hôtellerie de tourisme :
- Arrivées et nuitées, fréquentation régionale
- Répartition régionale des nuitées
- Arrivées et nuitées selon la catégorie d'hôtels
- Répartition des nuitées françaises et étrangères par catégorie d'hôtels
- Répartition de la clientèle étrangère par pays de résidence
Hôtellerie de plein air :
- Arrivées et nuitées, fréquentation régionale
- Répartition régionale des nuitées
- Fréquentation par catégorie et type d'emplacement
- Répartition des nuitées françaises et étrangères par catégorie
- Répartition de la clientèle étrangère par pays de résidence (campings classés - 1 à 4 étoiles)
DGCIS - Mémento du tourisme
Édition 2009
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Baromètre Epargne
Libellés :
Marketing
1. Les Français et l'Épargne
2. Les Français et leurs investissements
3. Les Français et l’actualité
TNS Sofres
Etude réalisée pour La Banque Postale et les Echos
Méthodologie : enquête téléphonique
Echantillon représentatif de la population française âgée de 18 à 80 ans :
2008 interviews
Dates de réalisation :
7 au 20 octobre 2009
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2. Les Français et leurs investissements
3. Les Français et l’actualité
TNS Sofres
Etude réalisée pour La Banque Postale et les Echos
Méthodologie : enquête téléphonique
Echantillon représentatif de la population française âgée de 18 à 80 ans :
2008 interviews
Dates de réalisation :
7 au 20 octobre 2009
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Les français et les vacances idéales
Libellés :
Marketing
TNS Sofres
27 juillet 2009
Date de l’enquête : du 4 Mai au 28 Juin 2009
- Enquête réalisée par téléphone auprès d’un échantillon national
de 4363 individus âgés de 15 ans ou plus
- Plan de sondage à deux degrés.
1er degré : tirage des communes au sein de chaque département
respectant le poids relatif des communes et celui des différentes
catégories d’agglomération à l’intérieur du département.
2ème degré : désignation de la personne interrogée selon la
méthode des quotas : sexe X âge et sexe X actifs / inactifs.
1. Les vacances idéales, entre liberté, découverte et temps de retrouvailles
2. Nature ou découverte : pour les Français, les vacances idéales reflètent un goût d’ailleurs
3. Des vacances idéales, oui mais avec qui ?
4. Au menu des vacances idéales : calme et tranquillité
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27 juillet 2009
Date de l’enquête : du 4 Mai au 28 Juin 2009
- Enquête réalisée par téléphone auprès d’un échantillon national
de 4363 individus âgés de 15 ans ou plus
- Plan de sondage à deux degrés.
1er degré : tirage des communes au sein de chaque département
respectant le poids relatif des communes et celui des différentes
catégories d’agglomération à l’intérieur du département.
2ème degré : désignation de la personne interrogée selon la
méthode des quotas : sexe X âge et sexe X actifs / inactifs.
1. Les vacances idéales, entre liberté, découverte et temps de retrouvailles
2. Nature ou découverte : pour les Français, les vacances idéales reflètent un goût d’ailleurs
3. Des vacances idéales, oui mais avec qui ?
4. Au menu des vacances idéales : calme et tranquillité
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Les Français, les vacances et les livres de tourisme
Libellés :
Marketing
Sondage de TNS Sofres
Sondage effectué pour : MINEFE
Dates de réalisation : 16 et 17 juin 2009
Enquête réalisée par téléphone auprès d'un échantillon national de 1000 personnes, représentatif de l'ensemble de la population française âgée de 18 ans et plus.
Méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de ménage PCS) et stratification par région et catégorie d’agglomération.
1. Les régions françaises « de rêve » : Provence-Alpes-Côte d’Azur, Bretagne et Aquitaine arrivent en tête
2. L’invitation au voyage par les livres
3. Le livre de tourisme : un outil de référence pour se renseigner en vacances
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Sondage effectué pour : MINEFE
Dates de réalisation : 16 et 17 juin 2009
Enquête réalisée par téléphone auprès d'un échantillon national de 1000 personnes, représentatif de l'ensemble de la population française âgée de 18 ans et plus.
Méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de ménage PCS) et stratification par région et catégorie d’agglomération.
1. Les régions françaises « de rêve » : Provence-Alpes-Côte d’Azur, Bretagne et Aquitaine arrivent en tête
2. L’invitation au voyage par les livres
3. Le livre de tourisme : un outil de référence pour se renseigner en vacances
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Améliorer la visibilité de son site - Les Méta Tags
Libellés :
Webmarketing
Il est important d'améliorer ses Méta Tags dans son site pour obtenir un meilleur référencement. Voici un petit descritif trouvé:
aide-blogger-fr.blogspot.com
aide-blogger-fr.blogspot.com
Etude d'impact
Libellés :
Acheter son camping
Pourquoi une étude d’impact ?
Il y a réalisation d'une étude d'impact:
- si une opération d'aménagement risque d'être préjudiciable à l'environnement
- s'il s'agit d'un projet dont la liste est fixée par décret.
D'une manière générale et sauf exceptions, il s'agit des projets dont le coût dépasse 1 900 000 EUR (ex: aéroports, routes et autoroutes, centrales nucléaires, stations d'épuration).
Projets peu importants
Pour les projets de moindre importance, l'étude est remplacée par une notice d'impact. En quoi consiste l'étude d'impact Réalisée par le maître d'ouvrage, elle fait nécessairement partie du dossier que celui-ci doit présenter à l'administration pour recevoir l'autorisation d'engager les travaux.
Le contenu de l'étude d'impact
L'obligation de réaliser une étude d'impact résulte des articles L. 122-1 à L. 122-3 et R. 122-1 à R. 122-16 du code de l'environnement. En application de l'article R. 122-11 du code de l'environnement, ce ficher national est alimenté par des données sur les études d'impact saisies par chaque préfecture de département depuis le 20 septembre 2006
Elle comprend:
- une description de l'état initial du site,
- une analyse (chiffrage, détail) des conséquences du projet sur le milieu naturel ainsi que sur le voisinage (bruits, odeurs, pollutions),
- les raisons pour lesquelles le projet a été retenu, en particulier du point de vue de l'environnement,
- Les mesures envisagées pour réduire ou supprimer les dommages du projet sur l'environnement.
Le contenu de la notice d'impact est plus succinct.
A quoi sert l'étude d'impact ?
Elle aide le maître d'ouvrage à concevoir son projet. Elle lui permet de prendre en compte les conséquences de ce projet sur l'environnement. L'étude d'impact éclaire l'administration dans sa décision d'autoriser les travaux. Elle est un des éléments essentiels du dossier de l'enquête publique.
Comment connaître l'étude d'impact
Elle fait l'objet d'une publicité accessible:
- soit dans le cadre d'une enquête publique lorsque le projet est soumis à cette enquête,
- soit dans le cas contraire, au moment où l'administration prend sa décision.
L'étude d'impact peut aussi être communiquée sur demande auprès du ministre de l'Environnement. En tout état de cause l'étude d'impact doit être rendue publique s'il n'y a pas d'enquête publique.
Pour toute information, adressez-vous:
- à la mairie,
- à la préfecture,
- auprès des associations agréées pour l'environnement,
- à la Direction régionale de l'industri e, de la recherche et de l'environnement (DRIRE),
- au ministère de l'Environnement.
Merci à Eric pour cela
Voir le site - Fichier national des études d'impact
Il y a réalisation d'une étude d'impact:
- si une opération d'aménagement risque d'être préjudiciable à l'environnement
- s'il s'agit d'un projet dont la liste est fixée par décret.
D'une manière générale et sauf exceptions, il s'agit des projets dont le coût dépasse 1 900 000 EUR (ex: aéroports, routes et autoroutes, centrales nucléaires, stations d'épuration).
Projets peu importants
Pour les projets de moindre importance, l'étude est remplacée par une notice d'impact. En quoi consiste l'étude d'impact Réalisée par le maître d'ouvrage, elle fait nécessairement partie du dossier que celui-ci doit présenter à l'administration pour recevoir l'autorisation d'engager les travaux.
Le contenu de l'étude d'impact
L'obligation de réaliser une étude d'impact résulte des articles L. 122-1 à L. 122-3 et R. 122-1 à R. 122-16 du code de l'environnement. En application de l'article R. 122-11 du code de l'environnement, ce ficher national est alimenté par des données sur les études d'impact saisies par chaque préfecture de département depuis le 20 septembre 2006
Elle comprend:
- une description de l'état initial du site,
- une analyse (chiffrage, détail) des conséquences du projet sur le milieu naturel ainsi que sur le voisinage (bruits, odeurs, pollutions),
- les raisons pour lesquelles le projet a été retenu, en particulier du point de vue de l'environnement,
- Les mesures envisagées pour réduire ou supprimer les dommages du projet sur l'environnement.
Le contenu de la notice d'impact est plus succinct.
A quoi sert l'étude d'impact ?
Elle aide le maître d'ouvrage à concevoir son projet. Elle lui permet de prendre en compte les conséquences de ce projet sur l'environnement. L'étude d'impact éclaire l'administration dans sa décision d'autoriser les travaux. Elle est un des éléments essentiels du dossier de l'enquête publique.
Comment connaître l'étude d'impact
Elle fait l'objet d'une publicité accessible:
- soit dans le cadre d'une enquête publique lorsque le projet est soumis à cette enquête,
- soit dans le cas contraire, au moment où l'administration prend sa décision.
L'étude d'impact peut aussi être communiquée sur demande auprès du ministre de l'Environnement. En tout état de cause l'étude d'impact doit être rendue publique s'il n'y a pas d'enquête publique.
Pour toute information, adressez-vous:
- à la mairie,
- à la préfecture,
- auprès des associations agréées pour l'environnement,
- à la Direction régionale de l'industri e, de la recherche et de l'environnement (DRIRE),
- au ministère de l'Environnement.
Merci à Eric pour cela
Voir le site - Fichier national des études d'impact
Ajouter votre site en référencement sur Google
Libellés :
Webmarketing
Voici le lien direct pour référencer son site sur Google
www.google.fr - addurl
S'il y a un problème voici le lien à partir du site de google:
- Aller sur http://www.google.fr/.
- Aller en bas de la page et cliquer sur " à propos de Google".
- Dans pour les propriétaires de sites, cliquer sur " envoyer votre contenu"
- Dans le cadre premier pas, cliquer sur " ajouter votre url"
- Remplir les cadres avec l'url du site.
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