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I/ Arrhes et acomptes : régime juridique

L'accord des volontés est souvent précédé d'une remise d'espèces dont la nature juridique peut faire difficulté.

On qualifie généralement cette remise de versement d'arrhes.

Le terme est ambiguë et recouvre des réalités différentes. Les arrhes se présentent tantôt comme un moyen de dédit – en ce cas, chaque partie peut librement refuser de conclure et, a fortiori, d'exécuter le contrat ; et c'est ainsi que les envisage le Code Civil – tantôt comme un moyen de confirmer l'accord des volontés : on parle alors d'acomptes.

Les arrhes désignent les sommes d'argent versées par le client au moment de la conclusion du contrat de réservation et qui sont imputables sur le prix total de la prestation.

Chacune des parties est libre de se désengager de son obligation, l'acheteur en perdant les arrhes versées et le vendeur ou le prestataire de services en restituant le double.

L'acompte est par contre la preuve de l'engagement ferme des parties.

Le client n'a donc pas de possibilité de se dédire même en abandonnant la somme remise au prestataire de services, lequel peut réclamer des dommages et intérêts pouvant aller jusqu'au paiement total de la prestation à vendre, le prestataire étant également tenu d'exécuter la prestation.

Nombreux sont les problèmes juridiques intervenus au sujet de la désignation de la somme versée au moment de la réservation en cas de désistement du client.

Il est souvent difficile de savoir si la somme versée par un cocontractant l'a été au titre d'arrhes ou d'acomptes, soit parce que les parties ne se sont pas expliquées sur ce point, soit parce qu'elles ont confondu les deux termes.

Alors, tout est question d'interprétation de volontés.

La Cour de cassation reconnaît au juge du fond un pouvoir souverain d'appréciation (en ce sens Cass. com. 20 nov. 1973, n° 72-11.029, Bull. Civ. IV n° 3066 p.299 ; Cass. 3e civ. 15 déc. 1976, n° 75-12.518, Bull civ. III p 356).

La loi n° 92-60 du 18 janvier 1992 renforçant la protection des consommateurs a retenu la solution inverse. Dans son article 3 in fine, elle dispose que "sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avance sont des arrhes , ce qui a pour effet que chacun des cocontractants peut revenir sur son engagement, le consommateur perdant les arrhes, le professionnel les restituant au double" (L. n° 92-60, 18 janv. 1992, art. 3, al. 5 ; C. cons., art. L. 114-1 al. 4).

Il existe donc, depuis la loi de 1992, une présomption en faveur des arrhes pour les contrats ayant pour objet "la vente d'un bien meuble ou la fourniture d'une prestation de service à un consommateur" (L. n° 92-60, 18 janv. 1992, art. 3, al. 1er ; C. cons., art. L. 114 - 1 al. 1er). La présomption ne s'applique, aux termes de l'article 1er du décret n° 92-1156 du 13 octobre 1992 (C. cons., art. R 114-1), qu'aux contrats conclus entre professionnels et consommateurs ayant pour objet la vente d'un bien meublé ou la fourniture d'une prestation de services dont le prix convenu est supérieur à 3.000 Francs (soit 457,35 Euros) lorsque leur livraison n'est pas immédiate.


II/ Dépôt de garantie

a/ Définition

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lors de la conclusions du contrat de location et restituée par le bailleur après le départ du locataire. Sa fonction est de garantir le bailleur contre tout défaut de paiement des dettes du locataire envers lui ; sa restitution intégrale en fin du bail n'aura donc lieu que si le locataire a respecté ses obligations de payer le loyer et de maintenir les lieux en bon état et qu'il ne doit rien au bailleur.

En pratique, le dépôt de garantie est fréquemment qualifié de "caution". Cette terminologie est impropre. La caution est, en effet, la personne qui "se soumet envers le créancier à satisfaire à l'obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même" (C. civ. art. 2011). Par conséquent, est inapplicable au dépôt de garantie l'article 1740 du Code Civil qui, en cas de continuation de jouissance par tacite reconduction ou non, prévoit que "la caution donnée par le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation".

Contrairement à la loi du 6 juillet 1989 concernant les baux d'habitation, le Code civil ne comporte aucun disposition relative au dépôt de garantie. La liberté des parties est donc totale. Elles sont libres de prévoir ou non le versement d'un dépôt de garantie, libres d'en fixer le montant, libres d'en prévoir la révision et de stipuler un intérêt. En pratique, ce sont les usages locaux fixant ces différentes modalités, qui sont le plus souvent respectés.

b/ Au plan fiscal

Se fondant sur l'article 29 du C.G.I., l'administration fiscale soutient que les sommes reçues par le bailleur au titre du dépôt de garantie sont imposables dès l'encaissement et doivent être ajoutées aux loyers.

Par arrêt n° 19171 (Rec. CE, p. 217) rendu en assemblée plénière le 8 mai 1981, le Conseil d'Etat a condamné l'interprétation du fisc.

"Considérant que les sommes versées aux propriétaires par les locataires à titre de dépôts de garantie demeurent de simples dépôts et ne peuvent donc être regardées comme définitivement acquises au propriétaire tant que celui-ci ne les a pas utilisées pour se couvrir du montant de loyers qui ne lui auraient pas été payés à leur terme ou de frais de remise en état des locaux après le départ du locataire ; qu'ainsi elles ne constituent pas dès leur versement des recettes perçues par le propriétaire."

En ce qui concerne la T.V.A., les dépôts de garantie ne sont pas imposables, tant que le propriétaire ne les a pas utilisés pour se couvrir du montant des loyers non payés à leur terme ou des frais de remise en état des locaux après le départ du locataire.

c/ Restitution

Le dépôt, n'étant remis au bailleur qu'à titre de garantie, doit être restitué lorsqu'il est établi que celle-ci n'a pas lieu de jouer. C'est pourquoi il peut n'être rendu au locataire que déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Constituant pour le bailleur une défense contre les dégradations susceptibles d'être causées à la chose louée par le locataire, il ne peut donc être restitué qu'après le départ de celui-ci et le constat de sortie et il y a lieu de débouter le preneur de sa demande de restitution du dépôt alors qu'il est encore dans les lieux (CA PARIS, 6e Ch. A, 8 janv. 1991, Mme MANASSE / Epx NURIT).

Une clause assez fréquente en pratique dispense le bailleur de la restitution du dépôt, lorsque la résiliation du bail est le résultat d'un manquement du locataire à ses obligations. Dans ces hypothèses, la clause constitue une clause pénale.


Document envoyé par notre cher Prof en droit HPA - Maître Picon